Qu’est-ce que le prêt in fine ?
Le prêt in fine est un type de prêt immobilier, il se distingue du prêt par amortissement car le remboursement du capital se fait en une seule fois à la fin de l’échéance. Durant toute la durée de l’emprunt, vous paierez uniquement les intérêts, puis à la fin de l’échéance, vous paierez la globalité de la somme empruntée. Les mensualités versées seront identiques sur toute la durée, ce qui en fait un emprunt plus cher que le prêt par amortissement. L’assurance est obligatoire afin de pouvoir y souscrire.
Caractéristiques du prêt in fine
| Caractéristique | Spécificité |
| Eligibilité | Accessible à tous : clients particuliers de plus de 18 ans et ayant les pleines capacités juridiquesclients personnes morales (ex : entreprise, association etc.) de droit privé (exclut les financements d’activité professionnelle) |
| Délai de réflexion | Le délai légal de réflexion est de 10 jours. Au 11e jour calendaire après la réception de l’offre, vous pouvez rendre votre décision.L’offre est ensuite valable durant 30 jours calendaires. |
| Taux | Le taux est généralement plus élevé de 20 à 30% qu’un emprunt traditionnel. Le taux est fixé en fonction de votre profil :Durée du prêtMontantType de garantie (nantissement, hypothèque)Conditions du marché actuel |
| Durée | La durée est généralement entre 3 à 20 ans, avec une moyenne de 7 à 10 ans. |
| Remboursement | Remboursement en une seule fois à la fin du prêt, soit en capital (assurance vie) soit par d’autres moyens (liquidité etc.). Possibilité d’un remboursement anticipé total ou partiel avant la date d’échéance du prêt (règle général pour remboursement partiel : minimum 10% de la somme totale).Des intérêts doivent être payés comme indiqué sur le contrat. |
| Fin de prêt | Le remboursement du prêt prend fin lorsque vous êtes arrivé à la dernière échéance ou que vous avez effectué un remboursement anticipé total. |
| Garantie | Le contrat d’assurance vie ou le contrat de capitalisation est donné comme garantie à la banque prêteuse. En cas de problème, il a pour but de rembourser le capital du crédit emprunté à l’échéance. |
| Fiscalité | Permet de réduire les impôts sur les revenus locatifs et réduit l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).Intéressant pour les TMI (taux marginal d’imposition) > 40%. |
- Gratuit
- Sans engagement
Pourquoi souscrire au prêt in fine ?
L’usage du prêt in fine se fait à des fins d’optimisation fiscale. Généralement il est choisi spécialement pour :
- Déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers. Les intérêts étant calculés sur un capital qui ne diminue pas, ils restent élevés et constants pendant toute la durée du prêt. Cela permet de maintenir une déduction importante des revenus fonciers au régime réel.
- Mensualités plus légères : uniquement le remboursement des intérêts, mais pas du capital. Cependant, le remboursement est massif à la fin du prêt.
- Stratégie de placement avec le nantissement. Une épargne est constituée en parallèle (souvent via une assurance vie) et donnée en nantissement afin de sécuriser le remboursement du capital à l’échéance.
- Réduction de l’IFI. Le montant du capital emprunté reste entièrement déductible de l’assiette de l’IFI tout la durée du prêt (attention aux restrictions mises en place).
- Permet de garder son épargne disponible. Ainsi, cela vous laisse une marge pour d’autres investissements financiers.
L’objet du prêt est associé à :
- Achat d’un bien immobilier
- Achat d’un terrain destiné à la construction immobilière
- Achat de parts d’entreprise qui a pour but d’attribuer un bien immobilier (généralement SCI)
- Financement de travaux de construction d’un bien immobilier
- Personne physique pour tout type de financement avec garantie hypothécaire
Exemple d’un prêt in fine vs. prêt par amortissement
Le prêt in fine est un réel outil d’optimisation fiscale et ne va pas être utilisé par tout le monde, car la somme totale est beaucoup plus conséquente. Voici un exemple pour se rendre compte de la différence entre le prêt in fine et le prêt amortissable.
Énoncé : Vous faites un emprunt de 200 000 € sur 10 ans au taux nominal annuel de 3%.
| Critère | Prêt in fine | Prêt amortissable |
| Mensualité | 500 € | 1 930 € |
| Remboursement du capital pendant le prêt | Non | Oui |
| Capital payé à la fin | 200 000 € | 0 € |
| Intérêts totaux | 60 000 € | 31 660 € |
| Coût total | Plus élevé | Moins élevé |
| Effort mensuel | Faible | Élevé |
| Risque de liquidité finale | Oui | Non |
Avantages et inconvénients d’un prêt in fine
| Aspect clef | Avantages | Inconvénients |
| Mensualités | Mensualités plus faibles qu’un prêt amortissable, car vous ne payez que les intérêts jusqu’à l’échéance | Coût total du crédit plus élevé : les intérêts sont calculés en permanence sur 100% du capital emprunté |
| Gestion de trésorerie | Trésorerie préservée, meilleure capacité d’endettement pour financer d’autres projets ou investissements | Risque de déséquilibre si les loyers, revenus ou placements ne couvrent plus les intérêts ou si les charges augmentent |
| Fiscalité en investissement locatif | Intérêts déductibles des revenus fonciers dans le cadre d’un investissement locatif au régime réel, ce qui optimise la fiscalité | Intérêt surtout fiscal et patrimonial : peu adapté à une résidence principale et aux profils faiblement imposés |
| Stratégie patrimoniale | Permet un effet de levier : conservation des capitaux et des placements (souvent assurance-vie) pendant la durée du prêt | Nécessite de bien sécuriser le capital à rembourser (épargne dédiée, assurance-vie adossée) pour éviter un défaut à l’échéance |
| Profil d’emprunteur visé | Produit pensé pour les investisseurs locatifs disposant de revenus stables et d’un patrimoine à valoriser | Accès plus exigeant : profil solide, revenus élevés et taux d’endettement maîtrisé généralement requis par les banques |
| Remboursement du capital | Capital remboursé en une seule fois à l’échéance, souvent grâce à un placement (assurance-vie, épargne) | Grosse échéance finale à honorer : fort risque financier si le placement a mal performé ou si le bien doit être vendu dans l’urgence |
Quelles sont les options de financement disponibles ?
Nantissement
Le nantissement fonctionne comme une assurance pour la banque. En d’autres termes, il garantit que le capital du prêt in fine sera disponible à l’échéance. Selon la situation de l’emprunteur, il peut se faire de deux manières :
- Placement unique à 100 % : l’emprunteur bloque dès le départ une somme équivalente au capital emprunté (souvent via une assurance vie). Le capital est déjà là, la banque est entièrement sécurisée.
- Épargne progressive : l’emprunteur n’a qu’une partie du capital initial (ex. 30 %) et alimente régulièrement le support nanti pour atteindre le montant total à l’échéance.
Pendant toute la durée, les fonds restent bloqués mais continuent de fructifier, et en cas de défaut, la banque peut les saisir pour se rembourser. C’est donc un moyen d’éviter l’hypothèque ou la caution tout en sécurisant le prêt.
Hypothèque
C’est la deuxième option, mais largement moins choisie. Cela fonctionne ainsi :
- Lors de la souscription de votre prêt in fine, vous devez donner une garantie. Dans ce cas présent il s’agit du bien. En cas d’impayés, le prêteur pourra saisir ce bien dans le but de rembourser votre dette.
- L’hypothèque se porte sur le bien acheté ou tout autre bien que vous possédez.
Quelles sont les assurances nécessaires pour souscrire ?
La banque prêteuse exige les assurances, couvrant à 100% du capital emprunté, suivantes :
- Assurance Décès,
- Assurance Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA),
- Assurance d’Invalidité Permanente Totale (IPT),
- Assurance d’Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT).
En fonction de votre situation, vous pouvez souscrire à des assurances facultatives, mais cela rendra votre contrat plus onéreux. L’assurance peut être prise dans la même banque qui vous prête, ou une autre institution, mais qui offre des garanties équivalentes.
Quels sont justificatifs à fournir pour souscrire au prêt ?
Afin d’acquérir un prêt in fine, vous devrez fournir à votre banque les justificatifs suivants :
- Justificatif de l’opération qui suscite la demande d’’emprunt (compromis de vente, titre de propriété etc.)
- Document original du dernier avis d’imposition
- En cas d’autres prêts en cours : l’échéancier de ceux-ci
- Document officiel attestant que vous avez sollicité ou obtenu un financement auprès d’une autre banque
- Estimation des loyers à venir par un professionnel
- Cas où vous êtes client de plusieurs banques : donner vos 3 derniers relevés de compte de chacune des banques.
- Tous justificatifs utiles pour analyser votre demande
- Cas de reprise de prêt en cours : fournir une copie de l’offre de prêt et de son plan de remboursement.
FAQ sur le prêt in fine
Quelle est la différence entre le prêt in fine et le prêt d’amortissement ?
| Critère clef | Prêt in fine | Prêt amortissable (classique) |
| Remboursement du capital | Capital remboursé en une seule fois à l’échéance, pas d’amortissement pendant la durée du prêt | Capital remboursé progressivement à chaque échéance, le capital restant dû diminue au fil du temps |
| Paiement des intérêts | Intérêts calculés sur la totalité du capital pendant toute la durée : coût total des intérêts plus élevé | Intérêts calculés sur un capital restant dû décroissant, leur part baisse au fil des années |
| Mensualités | Mensualités composées uniquement des intérêts (hors dernière échéance), donc plus faibles pendant la vie du prêt | Mensualités comprenant capital + intérêts, généralement constantes (hors assurance) |
| Coût total du crédit | Coût global plus élevé, les intérêts restant calculés sur 100% du capital emprunté | Coût global généralement moins élevé, car les intérêts diminuent avec le capital restant dû |
| Affectation principale | Principalement utilisé pour l’investissement locatif ou des stratégies patrimoniales spécifiques | Adapté à l’achat de résidence principale ou secondaire pour la majorité des particuliers |
| Profil d’emprunteur | Réservé à des profils patrimoniaux avec épargne et capacité à rembourser le capital in fine (souvent via assurance‑vie) | Convient à la plupart des ménages solvables, avec revenus « standards » |
| Gestion du risque | Gros remboursement unique en fin de prêt, dépendant de la performance d’un placement ou de la revente du bien | Risque plus modéré : pas de « mur de dette » à la fin, l’endettement baisse progressivement |
| Fiscalité en locatif (rappel) | Intérêts élevés et constants, déductibles des revenus fonciers pendant toute la durée, optimisant la défiscalisation | Intérêts déductibles mais sur une base dégressive, parallèlement à la baisse du capital |
Quel est le taux actuel d’un prêt in fine ?
Le taux d’un prêt in fine est généralement 20 à 30% plus élevé qu’un prêt amortissable.
Selon CAFPI, le baromètre du taux moyen pour un prêt amortissable en février 2026 tournent autour de 3.07% à 3.39%.Donc cela fait un taux pour le prêt in fine avec une moyenne allant de 3.68/3.99% à 4.07/4.40%.
